Il tribunale di Perugia attraverso il giudice dell’esecuzione Sara Fioroni, ha disposto la sospensione della procedura esecutiva immobiliare avviata da una società veicolo. La decisione, presa con atto di intervento del 13 maggio 2025, si basa sulle argomentazioni presentate dall’avvocato difensore Daniele Fantini, che ha sostenuto che la risoluzione del mutuo spettava esclusivamente alla banca originaria.
Il caso affonda le sue radici in un mutuo fondiario stipulato il 24 luglio 2008, per un importo di 350.000 euro con ammortamento in 25 anni e 300 rate mensili posticipate a tasso variabile. A garanzia del debito, il mutuatario aveva costituito un’ipoteca volontaria di 700.000 euro su immobili di sua esclusiva proprietà a Perugia, coadiuvata da due garanti solidali che avevano rinunciato al beneficio di escussione preventiva.
Decisione del tribunale e motivazioni
Il giudice Fioroni ha ritenuto che l’intervento della società veicolo fosse illegittimo perché la stessa, pur avendo acquistato il credito, non possedeva la facoltà di dichiarare la risoluzione del contratto di mutuo. Tale prerogativa, secondo la difesa, rimaneva riservata alla banca originale, ora parte di Intesa Sanpaolo S.p.A., a seguito di una serie di fusioni (Banca delle Marche → Banca Adriatica → UBI Banca → Intesa Sanpaolo).
Rilevanza della risoluzione contrattuale
La sentenza si fonda su precedenti giurisprudenziali (Cassazione n. 8579/2024, n. 403/2026) che distinguono la cessione del credito dalla cessione del contratto. La prima trasferisce solo il diritto di credito, non le azioni inerenti all’essenza del contratto, come la risoluzione per inadempimento.
Il percorso del credito: dalle banche originarie alla cartolarizzazione
Nel corso degli anni, il credito è stato oggetto di una complessa operazione di cartolarizzazione. Il 9 novembre 2021, con efficacia dal 15 novembre 2021, la società veicolo ha acquistato a titolo oneroso il credito da Intesa Sanpaolo, operazione resa pubblica nella Gazzetta Ufficiale. Parallelamente, una società di servicing ha assunto tutte le passività e i rapporti giuridici relativi ai contratti di finanziamento, operando su mandato conferito dalla società veicolo con procura del 5 febbraio 2025.
Il mutuatario, tuttavia, è risultato inadempiente per 28 rate scadute tra il 31 ottobre 2021 e il 31 gennaio 2024. Il creditore ha notificato un atto di precetto il 2 aprile 2024 per un importo complessivo di 51.783,66 euro. Il precetto è rimasto infruttuoso e, il 1° luglio 2024, è stato avviato il pignoramento immobiliare, seguito da una comunicazione di risoluzione del mutuo inviata tra il 14 e il 19 giugno 2024.
Fideiussori, ipoteche e le cessioni successive
Gli obblighi dei due garanti solidali, che avevano rinunciato al beneficio dell’escussione preventiva, hanno ulteriormente complicato la fattispecie. Le garanzie reali – l’ipoteca di 700.000 euro – rimanevano collegate al mutuo, ma la cessione del credito non ha trasferito la titolarità delle azioni risolutive. La difesa ha evidenziato l’incongruenza tra la comunicazione di risoluzione (che citava 59.114,61 euro) e il successivo ricorso per intervento, che pretendeva il pagamento di 211.308,38 euro residui.
Le argomentazioni della difesa e le sentenze di riferimento
Il legale Daniele Fantini ha sottolineato che la banca può agire per il recupero delle sole rate scadute, mantenendo in vigore il contratto, oppure richiedere la risoluzione solo se il creditore dimostra la cessazione del beneficio del pagamento rateale. Nel caso in esame, la società veicolo ha prima agito per le rate insolute (51.783,66 euro) e successivamente, senza comprovare la risoluzione, ha chiesto l’intervento per il capitale residuo di 211.308,38 euro, violando la giurisprudenza citata.
Inoltre, la difesa ha evidenziato che le operazioni di cartolarizzazione sono regolate dalla legge n. 130/1999, che prevede la separazione patrimoniale del credito ceduto. Qualora l’opposizione fosse accolta dopo la vendita degli immobili, l’opponente subirebbe una perdita quasi totale, potendo rivalersi solo sul capitale sociale minimo della società veicolo (10.000 euro). Questi elementi hanno costituito il fondamento per la richiesta di sospensione dell’efficacia esecutiva riconoscendo gravi motivi di fumus boni iuris e periculum in mora.
